Rénovation complète d’un appartement à Limoux avant remise en location

C’est un chantier comme on les aime. Un appartement entier à reprendre, un propriétaire bailleur qui veut faire remonter sa note énergétique avant de remettre le logement sur le marché, et deux mois devant nous pour tout mener de front. À Limoux, dans l’Aude, à une heure de notre atelier de Lavelanet.

Je le raconte ici parce que c’est le type de projet sur lequel on nous appelle le plus souvent sans oser le formuler : un bien qui se loue mal, une étiquette énergétique qui commence à poser problème, et l’envie de ne pas y retourner dans trois ans.

Le point de départ : un DPE et une remise en location

Le chantier est parti d’un diagnostic de performance énergétique. C’est de plus en plus souvent le déclencheur chez les propriétaires bailleurs, et c’est une bonne chose : cela oblige à regarder le logement comme un ensemble plutôt que pièce par pièce.

La demande tenait en deux objectifs qui ne sont pas les mêmes. Améliorer la performance énergétique, d’abord, ce qui relève de l’isolation et du technique. Redonner un coup de jeune au logement, ensuite, ce qui relève de la finition et de ce que voit un locataire quand il pousse la porte. Les deux se traitent dans le même chantier, mais pas avec le même budget ni la même logique de décision.

Nous avons développé cet arbitrage dans un article à part, sur ce qui distingue une rénovation destinée à la location ou à la revente d’une rénovation qu’on fait pour soi. Si vous êtes dans ce cas, lisez-le avant de nous appeler, vous saurez mieux ce que vous cherchez.

Ce que nous avons repris, et dans quel ordre

L’isolation intérieure d’abord, parce que c’est elle qui porte le gain énergétique et parce qu’elle touche aux murs. Tout ce qui vient ensuite se pose dessus, donc rien ne peut démarrer avant qu’elle soit terminée. C’est la règle la plus simple d’un chantier de rénovation et c’est celle qu’on voit le plus souvent enfreinte, avec des peintures refaites six mois avant des travaux d’isolation qui les détruisent.

La salle d’eau ensuite, qui est le poste le plus lourd d’un appartement locatif et celui qui pèse le plus dans la décision d’un futur locataire. Puis le rafraîchissement de la cuisine, la pose des luminaires, la peinture et le carrelage.

Deux mois au total. C’est une durée réaliste pour un appartement entier avec de l’isolation, une pièce d’eau et des sols. Ce n’est pas une durée compressible : les temps de séchage entre les couches, la prise des colles de carrelage et la disponibilité des lots techniques imposent leur rythme, et vouloir les bousculer se paie toujours sur la finition.

Pourquoi un seul interlocuteur change tout sur ce type de chantier

Un appartement complet, c’est six ou sept métiers qui se succèdent dans le même volume, souvent dans des pièces de vingt mètres carrés où l’on ne peut pas travailler à deux équipes en même temps. Le vrai travail n’est pas technique, il est de calendrier.

Nous réalisons nous-mêmes tout le second œuvre : placo, peinture, sols souples, parquet, carrelage, faïence et finitions à la chaux. Nos partenaires prennent les lots techniques, électricité, plomberie et menuiseries. Pour le propriétaire, cela veut dire un seul numéro à appeler et un seul responsable quand une date bouge.

Sur un bien qu’on ne peut pas louer tant que le chantier dure, cette question de calendrier n’est pas un confort. C’est directement du loyer perdu ou gagné.

Limoux, l’Aude et notre périmètre réel

Nous sommes une entreprise ariégeoise et notre atelier est à Lavelanet, mais notre zone de travail déborde largement le département. Nous intervenons en Ariège, dans l’Aude et en Haute-Garonne, et Limoux fait partie des secteurs sur lesquels nous nous déplaçons sans difficulté.

Le bâti du Limouxin ressemble par bien des côtés à celui du Pays d’Olmes : des immeubles de centre-ville anciens, des murs épais, et des logements qui ont été recoupés et remis au goût du jour plusieurs fois depuis un siècle. Les questions qu’on s’y pose sont les mêmes que sur nos chantiers de peinture intérieure en Ariège : est-ce que le mur respire encore, et qu’est-ce que les couches précédentes ont laissé derrière elles.

Ce que disent nos clients

Questions fréquentes

Combien de temps faut-il pour rénover un appartement entier ?

Sur ce chantier, deux mois. C’est un ordre de grandeur crédible dès lors qu’il y a de l’isolation, une pièce d’eau et des sols à reprendre. Un simple rafraîchissement de peintures et de sols se traite en deux à trois semaines. Ce qui allonge un calendrier, ce n’est presque jamais la surface, ce sont les lots techniques et les temps de séchage.

Faut-il tout refaire pour améliorer un DPE ?

Non, et c’est justement l’intérêt de partir du diagnostic plutôt que d’une liste de travaux. Le DPE désigne les postes qui pèsent : l’enveloppe, le chauffage, l’eau chaude, la ventilation. Refaire une cuisine n’améliore aucune de ces lignes. C’est pour cela que nous séparons toujours, dans le devis, ce qui relève de la performance et ce qui relève de l’attrait du logement.

Intervenez-vous dans l’Aude, ou seulement en Ariège ?

Dans les deux, ainsi qu’en Haute-Garonne. Ce chantier de Limoux en est un exemple. Pour les déplacements les plus longs, nous organisons le chantier en phases groupées plutôt qu’en allers-retours quotidiens, ce qui est plus efficace pour tout le monde.

Peut-on faire les travaux entre deux locataires ?

C’est la situation la plus confortable, et celle de ce chantier. Un logement vide se traite plus vite, plus proprement et souvent moins cher, parce qu’on peut travailler dans plusieurs pièces à la fois et laisser le matériel en place. Si le logement est occupé, c’est possible, mais il faut caler le phasage pièce par pièce dès le devis.

Un bien à remettre en location ?

Carine Landrevot, dirigeante de CM Déco, entreprise de rénovation certifiée RGE Qualibat basée à Lavelanet, Ariège.